Pocas conversaciones generan tanto ruido como la de comprar casa en una isla. Titulares que envejecen en un trimestre, cifras sin fecha, impuestos que no existen pero circulan por los foros como si estuvieran en el BOE. Este artículo es lo contrario: una radiografía del mercado menorquín en 2026 con cada dato fechado y con su fuente, la verdad sobre el famoso “impuesto del 100 %” y los avisos honestos que un comprador prudente agradece.
Una advertencia antes de empezar, y la repetiremos al final: esto no es asesoramiento fiscal ni legal. Es periodismo con datos para ordenar la cabeza; las decisiones se toman con un asesor colegiado que examine tu caso concreto.
Lo esencial
- Ciutadella, en máximos: en torno a 4.400 €/m² en junio de 2026 (índice fotocasa); el colegio de agentes (Coapi) cerró 2025 en máximo histórico, con una subida interanual del 21,1 %.
- Maó, más contenida: unos 3.464 €/m² en junio de 2026 (fotocasa); su cierre de 2025, también máximo histórico según Coapi (~3.803 €/m²).
- Menorca sigue siendo la balear “a escala humana”: lejos de Sóller (7.761 €/m²), Eivissa (7.357 €/m²) o Palma (más de 5.100 €/m² en mayo de 2026).
- El comprador extranjero pesa como nunca: firmó el 31,47 % de las compraventas de vivienda en Baleares en el 4º trimestre de 2025 (Colegio de Registradores), el mayor peso de todas las comunidades. Aunque con señales de enfriamiento: la compra extranjera cayó un 4,4 % interanual en el segundo semestre de 2025 según el Notariado.
- El “impuesto del 100 %” a extracomunitarios NO está en vigor. Anunciado en enero de 2025, nunca se ha votado. Lo que sí se paga es el ITP balear del 8 % al 13 % por tramos.
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Menorca en 2026?
Depende de quién mida y cuándo, y esa es la primera lección. Los portales (fotocasa, idealista) publican precios de oferta casi en tiempo real; los colegios profesionales (Coapi) miran operaciones cerradas. Las cifras no coinciden, y no pasa nada: juntas dibujan la horquilla real.
Con esa cautela, la foto de mediados de 2026 es esta:
- Ciutadella: en torno a 4.400 €/m² (mediana de valor: unos 390.000 €) según el índice de fotocasa de junio de 2026. Idealista la situaba en 4.069 €/m² en marzo. El Coapi cerró 2025 en unos 4.384 €/m², máximo histórico y un 21,1 % más que un año antes. Es, con diferencia, el mercado más caliente de la isla.
- Maó: unos 3.464 €/m² (fotocasa, junio de 2026), con las viviendas de más de 100 m² subiendo un 5,9 % interanual. El Coapi la situó al cierre de 2025 en ~3.803 €/m², también máximo histórico.
- Ferreries, como muestra del interior: 3.522 €/m² (fotocasa, junio de 2026).
El contexto regional explica la presión: el conjunto de Baleares alcanzó los 5.441 €/m² (+7,8 % interanual) y es la segunda comunidad más cara también en alquiler; en España, la vivienda usada subía un 17 % interanual, récord del índice de fotocasa. Menorca sube, pero parte de más abajo.
Dos límites honestos de estos datos: caducan (tómalos como una foto de junio de 2026, no como un precio cerrado) y no cubren el mercado de fincas y llocs de gama alta, cuyas operaciones se cierran por valor total, de forma discreta y sin un €/m² fiable que podamos publicar.
¿Sigue siendo Menorca más barata que Mallorca e Ibiza?
Sí, y con distancia. La comparación fechada (índices de portal, primavera-verano de 2026) deja poco margen a la interpretación: Sóller, 7.761 €/m²; Eivissa ciudad, 7.357 €/m²; Palma, por encima de 5.100 €/m² y marcando máximos. Frente a eso, la Ciutadella más cara de la historia ronda los 4.400 €/m².
La lectura editorial que los datos sostienen: Menorca sigue siendo la última isla balear a escala humana — la que permite comprar en una ciudad histórica viva sin pagar precios de polo internacional consolidado. Ese descuento relativo, combinado con la subida de doble dígito de Ciutadella, explica el interés inversor. Nuestra postura la conoces si nos lees: la mejor compra no la decide el precio, sino la vida de los 365 días.
¿Quién está comprando la isla? El dato récord del comprador extranjero
El dato más citable del año lo publicó el Colegio de Registradores: en el cuarto trimestre de 2025, los extranjeros firmaron el 31,47 % de las compraventas de vivienda en Baleares — casi una de cada tres, y el mayor peso de todas las comunidades autónomas. Baleares es además la comunidad donde más compran extranjeros en el tramo de más de 500.000 €, y los alemanes son la primera nacionalidad compradora, con un peso que los analistas describen como único en España.
Dos matices para no dejarse llevar por el titular:
- La ola se enfría. Según los datos del Notariado, la compra extranjera de vivienda cayó un 4,4 % interanual en el segundo semestre de 2025 en el conjunto del país. Récord de peso relativo y enfriamiento del volumen pueden convivir; conviene saber ambas cosas.
- No hay desglose fiable por isla. Los registradores publican por comunidades y provincias: el 31,47 % es de Baleares en conjunto, no de Menorca. Cualquiera que te venda “el porcentaje de Menorca” está estimando.
El “impuesto del 100 %”: qué es verdad y qué es ruido
Pocas cosas han generado tanta confusión en los foros de compradores internacionales. Los hechos, con fechas:
- El 13 de enero de 2025, el Gobierno anunció su intención de gravar con hasta un 100 % la compra de vivienda por extracomunitarios no residentes.
- El 22 de mayo de 2025, el proyecto se presentó en las Cortes.
- Desde entonces, no se ha votado ni aprobado. Quedó además fuera del paquete de medidas de vivienda de enero de 2026.
- A julio de 2026, no existe ningún impuesto especial ni prohibición vigente a la compra por extranjeros o no residentes en España. En Baleares se han estudiado limitaciones a compradores no residentes, pero no se ha implementado ninguna.
Dicho con precisión: es un anuncio político sin rango de ley, no una norma. Y con la misma precisión: es un asunto político vivo — si estás leyendo esto meses después, verifica su estado antes de decidir, porque puede cambiar.
Lo que sí pagas hoy: la fiscalidad real, sin humo
Mientras el impuesto fantasma acapara titulares, el impuesto real casi nunca los tiene. En vivienda de segunda mano en Baleares se paga el ITP por tramos, vigente desde 2023: del 8 % (hasta 400.000 €) al 13 % (por encima de 2 millones), pasando por el 9 %, 10 % y 12 % en los tramos intermedios. En la práctica, el comprador de gama alta tributa entre el 10 % y el 13 % sobre el grueso del valor. En obra nueva no hay ITP sino IVA del 10 % más AJD (consulta el tipo de AJD vigente en la agencia tributaria balear).
Si algún día vendes siendo no residente, el marco general es: la ganancia patrimonial tributa al 19 % (IRNR), el comprador está obligado a ingresar una retención del 3 % del precio (modelo 211) y hay plusvalía municipal. Y aquí va el descargo, tan importante como los números: nada de esto es asesoramiento fiscal; los tipos cambian, tu caso es único, y la cifra final la debe confirmar un asesor colegiado. El orden mental completo de la operación lo tienes en la guía para comprar casa en Menorca.
La moratoria del alquiler turístico, en grandes rasgos
Quien compre pensando en rentabilizar con alquiler turístico debe conocer el Decreto-ley 4/2025 (publicado en el BOIB el 15 de abril de 2025). En grandes rasgos: se mantienen suspendidas las nuevas altas de plazas turísticas en Menorca hasta que el Consell apruebe el estudio de capacidad de carga en el marco de su plan territorial; las nuevas altas quedan prohibidas en pisos y edificios plurifamiliares; las plazas inactivas se irán depurando del registro; Menorca queda fuera de las bolsas de intercambio de plazas; y la oferta ilegal se enfrenta a sanciones elevadas, con las plataformas obligadas a mostrar el número de registro.
La traducción práctica es sencilla: comprar una casa en Menorca hoy no da derecho a alquilarla a turistas. Si ese ingreso forma parte de tu plan, verifícalo antes de firmar —el texto completo está en el BOIB y el detalle conviene revisarlo con un asesor, porque el plan territorial sigue en revisión.
Por qué la oferta seguirá siendo corta: el 66 % protegido
Detrás de todos estos números hay una constante estructural que explica el mercado menorquín mejor que cualquier tendencia trimestral: el 66,1 % del territorio de la isla está protegido (46.417 hectáreas, según los datos oficiales del Consell Insular). Dos de cada tres hectáreas no se van a urbanizar; el suelo rústico tiene vocación agraria por ley, y construir vivienda nueva en el campo exige parcelas enormes y deja edificar muy poco.
Para el comprador, esa contención es la otra cara de los precios: la oferta no puede crecer mucho, y el paisaje por el que se paga seguirá ahí. Es el argumento de fondo que desarrollamos en comprar casa en Menorca y la razón por la que este mercado se parece poco a un mercado normal: aquí la escasez no es un ciclo, es una elección de la isla.
Nuestro criterio
Los datos de 2026 cuentan una historia coherente: una isla en máximos históricos de precio, con el comprador internacional en peso récord, una oferta estructuralmente corta y un marco regulatorio que protege el paisaje y limita el negocio turístico de la vivienda. Nada de eso es una burbuja de titulares: son las reglas de un lugar que decidió no venderse entero.
Nuestra recomendación de siempre: fecha cada cifra que leas (incluidas las nuestras), desconfía de los impuestos de foro y de las urgencias de agencia, y decide por cómo quieres vivir los 365 días — no por la extrapolación de una subida. Y antes de firmar nada, un asesor fiscal y un abogado independientes. La calma también es una estrategia de compra; en Menorca, probablemente la mejor. Lo que cuesta el día a día una vez tengas las llaves, por cierto, lo contamos en cuánto cuesta vivir en Menorca.
En Menorca la escasez no es un ciclo del mercado: es una decisión de la isla. Quien entiende eso, entiende el precio.
