Wenige Gespräche erzeugen so viel Lärm wie das über den Hauskauf auf einer Insel. Schlagzeilen, die binnen eines Quartals altern, Zahlen ohne Datum, Steuern, die nicht existieren, aber in Foren kursieren, als stünden sie im Gesetzblatt. Dieser Beitrag ist das Gegenteil: eine Bestandsaufnahme des menorquinischen Marktes 2026, jede Angabe datiert und mit Quelle, die Wahrheit über die berühmte „100-Prozent-Steuer” und die ehrlichen Hinweise, die ein umsichtiger Käufer zu schätzen weiß.

Ein Hinweis vorab, den wir am Ende wiederholen: Dies ist weder Steuer- noch Rechtsberatung. Es ist Journalismus mit Daten, um die Gedanken zu ordnen; entschieden wird mit einem zugelassenen Berater, der Ihren konkreten Fall prüft.

Das Wesentliche

  • Ciutadella auf Höchststand: rund 4.400 €/m² im Juni 2026 (Index fotocasa); die Maklerkammer (Coapi) schloss 2025 auf einem historischen Höchststand ab, mit einem Anstieg von 21,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
  • Maó verhaltener: etwa 3.464 €/m² im Juni 2026 (fotocasa); der Jahresabschluss 2025 laut Coapi ebenfalls ein historischer Höchststand (rund 3.803 €/m²).
  • Menorca bleibt die Baleareninsel „im menschlichen Maßstab”: weit entfernt von Sóller (7.761 €/m²), Eivissa (7.357 €/m²) oder Palma (über 5.100 €/m² im Mai 2026).
  • Der ausländische Käufer wiegt schwerer denn je: Er zeichnete im vierten Quartal 2025 für 31,47 Prozent der Wohnungskäufe auf den Balearen verantwortlich (Registerkammer), das größte Gewicht aller Autonomen Gemeinschaften. Allerdings mit Anzeichen einer Abkühlung: Laut Notariatskammer sank der Kauf durch Ausländer im zweiten Halbjahr 2025 um 4,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
  • Die „100-Prozent-Steuer” für Nicht-EU-Bürger ist NICHT in Kraft. Im Januar 2025 angekündigt, wurde nie darüber abgestimmt. Tatsächlich gezahlt wird die balearische ITP von 8 bis 13 Prozent nach Stufen.

Was kostet der Quadratmeter auf Menorca 2026?

Das hängt davon ab, wer misst und wann — und das ist die erste Lektion. Die Portale (fotocasa, idealista) veröffentlichen Angebotspreise nahezu in Echtzeit; die Berufskammern (Coapi) betrachten abgeschlossene Geschäfte. Die Zahlen decken sich nicht, und das ist in Ordnung: Zusammen zeichnen sie die tatsächliche Spanne.

Mit dieser Vorsicht sieht die Aufnahme von Mitte 2026 so aus:

  • Ciutadella: rund 4.400 €/m² (Medianwert: etwa 390.000 €) laut dem fotocasa-Index vom Juni 2026. Idealista verortete sie im März bei 4.069 €/m². Coapi schloss 2025 bei etwa 4.384 €/m² ab, ein historischer Höchststand und 21,1 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Es ist mit Abstand der heißeste Markt der Insel.
  • Maó: etwa 3.464 €/m² (fotocasa, Juni 2026), wobei Wohnungen über 100 m² um 5,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr zulegten. Coapi verortete die Stadt zum Jahresende 2025 bei rund 3.803 €/m², ebenfalls ein historischer Höchststand.
  • Ferreries, als Beispiel für das Inselinnere: 3.522 €/m² (fotocasa, Juni 2026).

Der regionale Rahmen erklärt den Druck: Die Balearen insgesamt erreichten 5.441 €/m² (+7,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr) und sind auch bei der Miete die zweitteuerste Autonome Gemeinschaft; in Spanien stiegen Bestandsimmobilien um 17 Prozent gegenüber dem Vorjahr, ein Rekord des fotocasa-Index. Menorca steigt, aber von einem niedrigeren Niveau aus.

Zwei ehrliche Grenzen dieser Daten: Sie verfallen (nehmen Sie sie als Momentaufnahme vom Juni 2026, nicht als festen Preis) und sie erfassen nicht den Markt der Landgüter und Llocs der gehobenen Klasse, deren Geschäfte diskret über den Gesamtwert abgewickelt werden, ohne einen verlässlichen €/m², den wir veröffentlichen könnten.

Ist Menorca weiterhin günstiger als Mallorca und Ibiza?

Ja, und mit deutlichem Abstand. Der datierte Vergleich (Portalindizes, Frühjahr und Sommer 2026) lässt wenig Interpretationsspielraum: Sóller 7.761 €/m²; Eivissa Stadt 7.357 €/m²; Palma über 5.100 €/m² und auf Rekordkurs. Demgegenüber liegt das teuerste Ciutadella der Geschichte bei rund 4.400 €/m².

Die redaktionelle Lesart, die die Daten stützen: Menorca bleibt die letzte Baleareninsel im menschlichen Maßstab — jene, die den Kauf in einer lebendigen historischen Stadt erlaubt, ohne die Preise eines etablierten internationalen Hotspots zu zahlen. Dieser relative Abschlag erklärt zusammen mit dem zweistelligen Anstieg in Ciutadella das Interesse der Investoren. Unsere Haltung kennen Sie, wenn Sie uns lesen: Über den besten Kauf entscheidet nicht der Preis, sondern das Leben an 365 Tagen.

Wer kauft die Insel? Die Rekordzahl der ausländischen Käufer

Die zitierfähigste Zahl des Jahres veröffentlichte die Registerkammer: Im vierten Quartal 2025 zeichneten Ausländer für 31,47 Prozent der Wohnungskäufe auf den Balearen verantwortlich — fast jeder dritte Kauf, und das größte Gewicht aller Autonomen Gemeinschaften. Die Balearen sind zudem die Gemeinschaft, in der Ausländer im Segment über 500.000 € am meisten kaufen, und die Deutschen sind die erste Käufernationalität, mit einem Gewicht, das Analysten als einzigartig in Spanien beschreiben.

Zwei Einschränkungen, um sich von der Schlagzeile nicht mitreißen zu lassen:

  1. Die Welle kühlt ab. Nach Daten der Notariatskammer sank der Wohnungskauf durch Ausländer im zweiten Halbjahr 2025 landesweit um 4,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Ein Rekord beim relativen Gewicht und eine Abkühlung des Volumens können nebeneinander bestehen; man sollte beides wissen.
  2. Es gibt keine verlässliche Aufschlüsselung nach Insel. Die Registerkammer veröffentlicht nach Gemeinschaften und Provinzen: Die 31,47 Prozent gelten für die Balearen insgesamt, nicht für Menorca. Wer Ihnen „den Prozentsatz für Menorca” verkauft, schätzt.

Die „100-Prozent-Steuer”: was stimmt und was Lärm ist

Wenige Dinge haben in den Foren internationaler Käufer so viel Verwirrung gestiftet. Die Fakten, mit Daten:

  • Am 13. Januar 2025 kündigte die Regierung ihre Absicht an, den Wohnungskauf durch nicht ansässige Nicht-EU-Bürger mit bis zu 100 Prozent zu besteuern.
  • Am 22. Mai 2025 wurde der Entwurf in den Cortes eingebracht.
  • Seither wurde er weder abgestimmt noch verabschiedet. Zudem blieb er im Maßnahmenpaket zum Wohnen vom Januar 2026 außen vor.
  • Stand Juli 2026 existiert keine Sondersteuer und kein geltendes Verbot für den Kauf durch Ausländer oder Nichtansässige in Spanien. Auf den Balearen wurden Beschränkungen für nicht ansässige Käufer geprüft, aber keine umgesetzt.

Präzise gesagt: Es ist eine politische Ankündigung ohne Gesetzesrang, keine Norm. Und ebenso präzise: Es ist ein politisch lebendiges Thema — wenn Sie dies Monate später lesen, prüfen Sie vor einer Entscheidung den Stand, denn er kann sich ändern.

Was Sie heute tatsächlich zahlen: die reale Steuerlast, ohne Nebelkerzen

Während die Phantomsteuer die Schlagzeilen beherrscht, bekommt die reale Steuer sie fast nie. Bei Bestandsimmobilien auf den Balearen wird die ITP nach Stufen fällig, geltend seit 2023: von 8 Prozent (bis 400.000 €) bis 13 Prozent (über 2 Millionen), mit 9, 10 und 12 Prozent in den Zwischenstufen. In der Praxis zahlt der Käufer im gehobenen Segment zwischen 10 und 13 Prozent auf den Großteil des Wertes. Bei Neubauten fällt keine ITP an, sondern 10 Prozent Mehrwertsteuer zuzüglich AJD (den geltenden AJD-Satz erfragen Sie bei der balearischen Steuerbehörde).

Wenn Sie eines Tages als Nichtansässiger verkaufen, lautet der allgemeine Rahmen: Der Veräußerungsgewinn wird mit 19 Prozent (IRNR) besteuert, der Käufer ist zur Abführung einer Einbehaltung von 3 Prozent des Preises verpflichtet (Formular 211), und es fällt die kommunale Wertzuwachssteuer an. Und hier folgt der Vorbehalt, so wichtig wie die Zahlen: Nichts davon ist Steuerberatung. Die Sätze ändern sich, Ihr Fall ist einzigartig, und die endgültige Zahl muss ein zugelassener Berater bestätigen. Die vollständige gedankliche Ordnung des Vorgangs finden Sie im Leitfaden zum Hauskauf auf Menorca.

Das Moratorium für die touristische Vermietung, in groben Zügen

Wer mit dem Gedanken kauft, sich über touristische Vermietung zu refinanzieren, muss die balearischen Regeln dafür kennen: das Tourismusgesetz 8/2012, das Gesetz 3/2022 und das Dekretgesetz 4/2025 (veröffentlicht im BOIB, dem Amtsblatt der Balearen, am 15. April 2025), das die beiden anderen geändert hat. Der Stand im September 2026:

  • Auf Menorca gilt seit Februar 2022 ein Moratorium für touristische Plätze. Die Insel darf keine neuen Plätze hinzufügen, bis der Consell Insular auf Grundlage einer Tragfähigkeitsstudie eine Obergrenze festlegt — im Inselraumordnungsplan, in einem Interventionsplan für touristische Gebiete oder per Beschluss des Plenums. Das Dekretgesetz 4/2025 hat die ursprüngliche Befristung des Moratoriums auf vier Jahre aufgehoben. Ende August 2026 war diese Obergrenze noch nicht verabschiedet.
  • Der reguläre Weg zur Anmeldung einer neuen Ferienvermietung ist die befristete Platzbörse. Seit Juni 2025 verkauft der Consell die Plätze, die frei werden, wenn andere Wohnungen oder Unterkünfte abgemeldet werden: 2.500 € pro Platz (800 € für die Vermietung der Hauptwohnung), in der Reihenfolge der Anträge und nur, solange Plätze verfügbar sind. Jeder neue Platz setzt voraus, dass zuvor ein anderer abgemeldet wurde, und die Immobilie muss in einer dafür zugelassenen Zone liegen und alle übrigen Anforderungen erfüllen.
  • In Wohnungen grundsätzlich nicht. Seit April 2025 werden auf allen Balearen keine Neuanmeldungen für Wohnungen in Wohnungseigentum (propiedad horizontal) mehr zugelassen. Ausgenommen sind Reihen- und Doppelhäuser sowie seit Juni 2026 freistehende Einfamilienhäuser, die sich ein Grundstück mit anderen Gebäuden teilen. Auch die Vermietung der Hauptwohnung ist vom Verbot nicht betroffen: der gewöhnliche Wohnsitz des Eigentümers, höchstens 60 Tage im Jahr und in dafür zugelassenen Zonen.
  • Das Register wird um inaktive Plätze bereinigt. Der Consell hat bis April 2027 Zeit, Wohnungen abzumelden, die drei Jahre in Folge nicht vermarktet wurden; diese Plätze fließen in die Börse.
  • Illegale Angebote werden hart bestraft. Sehr schwere Verstöße werden mit Bußgeldern von bis zu 500.000 € geahndet. Jede Anzeige muss die touristische Registernummer tragen, und auch Plattformen, die Wohnungen ohne sie veröffentlichen, können sanktioniert werden.

Die praktische Übersetzung: Ein Hauskauf auf Menorca begründet heute kein Recht, es an Touristen zu vermieten. Dafür braucht man Plätze aus der Börse, sofern es welche gibt, und muss alle Anforderungen erfüllen; in einer Wohnung ist in der Regel nur die Vermietung der Hauptwohnung möglich. Wenn diese Einnahme Teil Ihres Plans ist, klären Sie das vor der Unterschrift mit der Tourismusverwaltung des Consell Insular de Menorca (Servicio de Ordenación Turística) und mit einem unabhängigen Berater: Die Regeln haben sich seit 2022 mehrfach geändert, und der Inselraumordnungsplan wird weiterhin überarbeitet.

Warum das Angebot knapp bleiben wird: die 66 Prozent unter Schutz

Hinter all diesen Zahlen steht eine strukturelle Konstante, die den menorquinischen Markt besser erklärt als jeder Quartalstrend: 66,1 Prozent des Inselgebiets stehen unter Schutz (46.417 Hektar, nach den offiziellen Angaben des Consell Insular). Zwei von drei Hektar werden nicht bebaut; ländlicher Boden hat per Gesetz landwirtschaftliche Bestimmung, und Neubau auf dem Land verlangt riesige Parzellen und erlaubt sehr wenig Baumasse.

Für den Käufer ist diese Zurückhaltung die andere Seite der Preise: Das Angebot kann kaum wachsen, und die Landschaft, für die man zahlt, wird bleiben. Das ist das grundlegende Argument, das wir in Haus kaufen auf Menorca entfalten, und der Grund, warum dieser Markt einem normalen Markt wenig gleicht: Hier ist die Knappheit kein Zyklus, sondern eine Entscheidung der Insel.

Unser Urteil

Die Daten von 2026 erzählen eine stimmige Geschichte: eine Insel auf historischen Preishöchstständen, mit internationalen Käufern in Rekordgewicht, einem strukturell knappen Angebot und einem Regelwerk, das die Landschaft schützt und das touristische Geschäft mit Wohnraum begrenzt. Nichts davon ist eine Schlagzeilenblase: Es sind die Regeln eines Ortes, der beschlossen hat, sich nicht ganz zu verkaufen.

Unsere immer gleiche Empfehlung: Datieren Sie jede Zahl, die Sie lesen (auch unsere), misstrauen Sie den Forensteuern und der Dringlichkeit von Maklern und entscheiden Sie danach, wie Sie die 365 Tage leben möchten — nicht nach der Hochrechnung eines Anstiegs. Und bevor Sie etwas unterschreiben, ein unabhängiger Steuerberater und ein unabhängiger Anwalt. Die Ruhe ist auch eine Kaufstrategie; auf Menorca vermutlich die beste. Was der Alltag kostet, sobald Sie die Schlüssel haben, erzählen wir übrigens in Was das Leben auf Menorca kostet.

Auf Menorca ist die Knappheit kein Marktzyklus: Sie ist eine Entscheidung der Insel. Wer das versteht, versteht den Preis.