Poucas conversas geram tanto ruído como a de comprar casa numa ilha. Manchetes que envelhecem num trimestre, números sem data, impostos que não existem mas circulam pelos fóruns como se estivessem em diário oficial. Este artigo é o contrário: uma radiografia do mercado menorquino em 2026 com cada dado datado e com a sua fonte, a verdade sobre o famoso “imposto de 100 %” e os avisos honestos que um comprador prudente agradece.

Um aviso antes de começar, e repeti-lo-emos no final: isto não é aconselhamento fiscal nem legal. É jornalismo com dados para organizar a cabeça; as decisões tomam-se com um consultor certificado que examine o seu caso concreto.

O essencial

  • Ciutadella, em máximos: cerca de 4 400 €/m² em junho de 2026 (índice fotocasa); o colégio de agentes (Coapi) fechou 2025 em máximo histórico, com uma subida homóloga de 21,1 %.
  • Maó, mais contida: cerca de 3 464 €/m² em junho de 2026 (fotocasa); o seu fecho de 2025, também máximo histórico segundo a Coapi (~3 803 €/m²).
  • Menorca continua a ser a balear “à escala humana”: longe de Sóller (7 761 €/m²), Eivissa (7 357 €/m²) ou Palma (mais de 5 100 €/m² em maio de 2026).
  • O comprador estrangeiro pesa como nunca: assinou 31,47 % das compras e vendas de habitação nas Baleares no 4.º trimestre de 2025 (Colégio de Registadores), o maior peso de todas as comunidades. Ainda que com sinais de arrefecimento: a compra estrangeira caiu 4,4 % em termos homólogos no segundo semestre de 2025 segundo o Notariado.
  • O “imposto de 100 %” a extracomunitários NÃO está em vigor. Anunciado em janeiro de 2025, nunca foi votado. O que se paga é o ITP balear de 8 % a 13 % por escalões.

Quanto custa o metro quadrado em Menorca em 2026?

Depende de quem mede e quando, e essa é a primeira lição. Os portais (fotocasa, idealista) publicam preços de oferta quase em tempo real; os colégios profissionais (Coapi) olham para operações fechadas. Os números não coincidem, e não há problema: juntos desenham a amplitude real.

Com essa cautela, a fotografia de meados de 2026 é esta:

  • Ciutadella: cerca de 4 400 €/m² (mediana de valor: cerca de 390 000 €) segundo o índice da fotocasa de junho de 2026. A idealista situava-a em 4 069 €/m² em março. A Coapi fechou 2025 em cerca de 4 384 €/m², máximo histórico e 21,1 % mais do que um ano antes. É, de longe, o mercado mais quente da ilha.
  • Maó: cerca de 3 464 €/m² (fotocasa, junho de 2026), com as habitações com mais de 100 m² a subir 5,9 % em termos homólogos. A Coapi situou-a no fecho de 2025 em ~3 803 €/m², também máximo histórico.
  • Ferreries, como amostra do interior: 3 522 €/m² (fotocasa, junho de 2026).

O contexto regional explica a pressão: o conjunto das Baleares atingiu os 5 441 €/m² (+7,8 % em termos homólogos) e é a segunda comunidade mais cara também em aluguer; em Espanha, a habitação usada subia 17 % em termos homólogos, recorde do índice da fotocasa. Menorca sobe, mas parte de mais abaixo.

Dois limites honestos destes dados: caducam (tome-os como uma fotografia de junho de 2026, não como um preço fechado) e não cobrem o mercado de quintas e llocs de gama alta, cujas operações se fecham por valor total, de forma discreta e sem um €/m² fiável que possamos publicar.

Continua Menorca mais barata do que Maiorca e Ibiza?

Sim, e com distância. A comparação datada (índices de portal, primavera-verão de 2026) deixa pouca margem para interpretação: Sóller, 7 761 €/m²; cidade de Eivissa, 7 357 €/m²; Palma, acima de 5 100 €/m² e a marcar máximos. Face a isso, a Ciutadella mais cara da história ronda os 4 400 €/m².

A leitura editorial que os dados sustentam: Menorca continua a ser a última ilha balear à escala humana — a que permite comprar numa cidade histórica viva sem pagar preços de polo internacional consolidado. Esse desconto relativo, combinado com a subida de dois dígitos de Ciutadella, explica o interesse investidor. A nossa posição já a conhece se nos lê: a melhor compra não a decide o preço, mas a vida dos 365 dias.

Quem está a comprar a ilha? O dado recorde do comprador estrangeiro

O dado mais citável do ano publicou-o o Colégio de Registadores: no quarto trimestre de 2025, os estrangeiros assinaram 31,47 % das compras e vendas de habitação nas Baleares — quase uma em cada três, e o maior peso de todas as comunidades autónomas. As Baleares são além disso a comunidade onde mais compram estrangeiros no escalão de mais de 500 000 €, e os alemães são a primeira nacionalidade compradora, com um peso que os analistas descrevem como único em Espanha.

Duas nuances para não se deixar levar pela manchete:

  1. A onda arrefece. Segundo os dados do Notariado, a compra estrangeira de habitação caiu 4,4 % em termos homólogos no segundo semestre de 2025 no conjunto do país. Recorde de peso relativo e arrefecimento do volume podem conviver; convém saber ambas as coisas.
  2. Não há discriminação fiável por ilha. Os registadores publicam por comunidades e províncias: os 31,47 % são das Baleares em conjunto, não de Menorca. Quem lhe vender “a percentagem de Menorca” está a estimar.

O “imposto de 100 %”: o que é verdade e o que é ruído

Poucas coisas geraram tanta confusão nos fóruns de compradores internacionais. Os factos, com datas:

  • A 13 de janeiro de 2025, o Governo anunciou a intenção de tributar até 100 % a compra de habitação por extracomunitários não residentes.
  • A 22 de maio de 2025, o projeto foi apresentado nas Cortes.
  • Desde então, não foi votado nem aprovado. Ficou também fora do pacote de medidas de habitação de janeiro de 2026.
  • A julho de 2026, não existe nenhum imposto especial nem proibição em vigor à compra por estrangeiros ou não residentes em Espanha. Nas Baleares estudaram-se limitações a compradores não residentes, mas não se implementou nenhuma.

Dito com precisão: é um anúncio político sem categoria de lei, não uma norma. E com a mesma precisão: é um assunto político vivo — se está a ler isto meses depois, verifique o seu estado antes de decidir, porque pode mudar.

O que paga hoje de facto: a fiscalidade real, sem fumo

Enquanto o imposto fantasma açambarca manchetes, o imposto real quase nunca as tem. Em habitação usada nas Baleares paga-se o ITP por escalões, em vigor desde 2023: de 8 % (até 400 000 €) a 13 % (acima de 2 milhões), passando pelos 9 %, 10 % e 12 % nos escalões intermédios. Na prática, o comprador de gama alta tributa entre 10 % e 13 % sobre o grosso do valor. Em obra nova não há ITP mas sim IVA de 10 % mais AJD (consulte o valor de AJD em vigor na agência tributária balear).

Se algum dia vender sendo não residente, o quadro geral é: a mais-valia tributa a 19 % (IRNR), o comprador é obrigado a entregar uma retenção de 3 % do preço (modelo 211) e há mais-valia municipal. E aqui vai o aviso, tão importante como os números: nada disto é aconselhamento fiscal; as taxas mudam, o seu caso é único, e o valor final deve confirmá-lo um consultor certificado. A ordem mental completa da operação tem-na no guia para comprar casa em Menorca.

A moratória do aluguer turístico, em linhas gerais

Quem compre a pensar em rentabilizar com aluguer turístico deve conhecer as regras baleares que o regulam: a Lei 8/2012 do turismo, a Lei 3/2022 e o Decreto-lei 4/2025 (publicado no BOIB, o boletim oficial das Baleares, a 15 de abril de 2025), que alterou as duas anteriores. Eis a situação em setembro de 2026:

  • Menorca vive uma moratória de lugares turísticos desde fevereiro de 2022. A ilha não pode somar lugares novos até que o Consell Insular fixe o seu teto de lugares com base num estudo de capacidade de carga, seja no Plano Territorial Insular, num plano de intervenção em áreas turísticas ou por acordo do plenário. O Decreto-lei 4/2025 suprimiu o limite de quatro anos que a moratória tinha. No final de agosto de 2026, esse teto continuava por aprovar.
  • A via geral para registar uma nova habitação turística é a bolsa temporária de lugares. Desde junho de 2025, o Consell vende os lugares que ficam livres quando outras habitações ou alojamentos cessam a atividade: 2 500 € por lugar (800 € na modalidade de aluguer da habitação principal), por ordem de pedido e só se houver lugares disponíveis. Cada lugar novo exige que antes outro tenha sido dado de baixa, e a habitação tem de estar numa zona apta e cumprir os restantes requisitos.
  • Em apartamentos, por regra, não. Desde abril de 2025, em todas as Baleares, não se admitem novos registos em habitações em regime de propriedade horizontal. As exceções são as moradias em banda e geminadas e, desde junho de 2026, as moradias unifamiliares isoladas que partilham o lote com outras edificações. A proibição também não abrange a modalidade de aluguer da habitação principal: a residência habitual do proprietário, no máximo 60 dias por ano e em zonas aptas para essa modalidade.
  • Os lugares inativos são depurados. O Consell tem até abril de 2027 para dar de baixa as habitações que estejam há três anos seguidos sem ser comercializadas, e esses lugares passam para a bolsa.
  • A oferta ilegal é punida com dureza. As infrações muito graves são punidas com multas até 500 000 €. Todos os anúncios têm de indicar o número de inscrição turística, e os canais que publiquem habitações sem ele também podem ser sancionados.

A tradução prática: comprar uma casa em Menorca hoje não dá direito a alugá-la a turistas. Fazê-lo exige obter lugares da bolsa, se os houver, e cumprir todos os requisitos; num apartamento, por regra, só é possível a modalidade de habitação principal. Se esse rendimento fizer parte do seu plano, confirme-o, antes de assinar, junto do serviço de ordenamento turístico do Consell Insular de Menorca (Servicio de Ordenación Turística) e de um consultor independente: as regras mudaram várias vezes desde 2022 e o Plano Territorial Insular continua em revisão.

Por que a oferta continuará a ser curta: os 66 % protegidos

Por trás de todos estes números há uma constante estrutural que explica o mercado menorquino melhor do que qualquer tendência trimestral: 66,1 % do território da ilha está protegido (46 417 hectares, segundo os dados oficiais do Consell Insular). Duas em cada três hectares não vão ser urbanizadas; o solo rústico tem vocação agrária por lei, e construir habitação nova no campo exige parcelas enormes e deixa edificar muito pouco.

Para o comprador, essa contenção é a outra face dos preços: a oferta não pode crescer muito, e a paisagem pela qual se paga continuará ali. É o argumento de fundo que desenvolvemos em comprar casa em Menorca e a razão pela qual este mercado se parece pouco com um mercado normal: aqui a escassez não é um ciclo, é uma escolha da ilha.

O nosso critério

Os dados de 2026 contam uma história coerente: uma ilha em máximos históricos de preço, com o comprador internacional em peso recorde, uma oferta estruturalmente curta e um quadro regulatório que protege a paisagem e limita o negócio turístico da habitação. Nada disto é uma bolha de manchetes: são as regras de um lugar que decidiu não se vender por inteiro.

A nossa recomendação de sempre: date cada número que ler (incluindo os nossos), desconfie dos impostos de fórum e das urgências de agência, e decida por como quer viver os 365 dias — não pela extrapolação de uma subida. E antes de assinar seja o que for, um consultor fiscal e um advogado independentes. A calma também é uma estratégia de compra; em Menorca, provavelmente a melhor. O que custa o dia a dia depois de ter as chaves, já agora, contamo-lo em quanto custa viver em Menorca.

Em Menorca a escassez não é um ciclo de mercado: é uma decisão da ilha. Quem entende isso, entende o preço.