Poche conversazioni generano tanto rumore quanto quella sul comprare casa su un’isola. Titoli che invecchiano in un trimestre, cifre senza data, tasse che non esistono ma che circolano nei forum come se fossero legge. Questo articolo è il contrario: una radiografia del mercato minorchino nel 2026 con ogni dato datato e con la sua fonte, la verità sulla famosa “tassa del 100%” e gli avvisi onesti che un acquirente prudente apprezza.

Un avvertimento prima di iniziare, e lo ripeteremo alla fine: questo non è consulenza fiscale né legale. È giornalismo con i dati per mettere ordine nella testa; le decisioni si prendono con un consulente abilitato che esamini il suo caso concreto.

L’essenziale

  • Ciutadella, ai massimi: intorno ai 4.400 €/m² a giugno 2026 (indice fotocasa); l’albo dei mediatori (Coapi) ha chiuso il 2025 su un massimo storico, con un aumento annuo del 21,1%.
  • Maó, più contenuta: circa 3.464 €/m² a giugno 2026 (fotocasa); la sua chiusura del 2025, anch’essa massimo storico secondo Coapi (~3.803 €/m²).
  • Minorca resta la Baleare “a misura d’uomo”: lontana da Sóller (7.761 €/m²), Eivissa (7.357 €/m²) o Palma (oltre 5.100 €/m² a maggio 2026).
  • L’acquirente straniero pesa come mai prima: ha firmato il 31,47% delle compravendite di case nelle Baleari nel quarto trimestre del 2025 (Colegio de Registradores), il peso maggiore di tutte le comunità. Con segnali di raffreddamento, però: l’acquisto straniero è calato del 4,4% su base annua nel secondo semestre 2025 secondo il Notariado.
  • La “tassa del 100%” agli extracomunitari NON è in vigore. Annunciata a gennaio 2025, non è mai stata votata. Ciò che si paga davvero è l’ITP delle Baleari dall’8% al 13% a scaglioni.

Quanto costa il metro quadro a Minorca nel 2026?

Dipende da chi misura e quando, ed è questa la prima lezione. I portali (fotocasa, idealista) pubblicano prezzi di offerta quasi in tempo reale; gli albi professionali (Coapi) guardano operazioni concluse. Le cifre non coincidono, e non è un problema: insieme disegnano la forbice reale.

Con questa cautela, la fotografia di metà 2026 è questa:

  • Ciutadella: intorno ai 4.400 €/m² (valore mediano: circa 390.000 €) secondo l’indice di fotocasa di giugno 2026. Idealista la collocava a 4.069 €/m² a marzo. Il Coapi ha chiuso il 2025 su circa 4.384 €/m², massimo storico e il 21,1% in più rispetto a un anno prima. È, di gran lunga, il mercato più caldo dell’isola.
  • Maó: circa 3.464 €/m² (fotocasa, giugno 2026), con le case oltre i 100 m² in crescita del 5,9% annuo. Il Coapi l’ha collocata alla chiusura del 2025 sui ~3.803 €/m², anch’esso massimo storico.
  • Ferreries, come esempio dell’entroterra: 3.522 €/m² (fotocasa, giugno 2026).

Il contesto regionale spiega la pressione: l’insieme delle Baleari ha raggiunto i 5.441 €/m² (+7,8% annuo) ed è la seconda comunità più cara anche in affitto; in Spagna, la casa usata cresceva del 17% annuo, record dell’indice di fotocasa. Minorca sale, ma parte da più in basso.

Due limiti onesti di questi dati: scadono (li prenda come una fotografia di giugno 2026, non come un prezzo fisso) e non coprono il mercato di fincas e llocs di fascia alta, le cui operazioni si concludono per valore totale, in modo discreto e senza un €/m² affidabile che possiamo pubblicare.

Minorca è ancora più economica di Maiorca e Ibiza?

Sì, e con margine. Il confronto datato (indici di portale, primavera-estate 2026) lascia poco spazio all’interpretazione: Sóller, 7.761 €/m²; Eivissa città, 7.357 €/m²; Palma, oltre i 5.100 €/m² e su livelli record. Di fronte a questo, la Ciutadella più cara della storia si aggira sui 4.400 €/m².

La lettura editoriale che i dati sostengono: Minorca resta l’ultima isola delle Baleari a misura d’uomo — quella che permette di comprare in una città storica viva senza pagare prezzi da polo internazionale consolidato. Questo sconto relativo, unito alla crescita a doppia cifra di Ciutadella, spiega l’interesse degli investitori. La nostra posizione la conosce se ci legge: il miglior acquisto non lo decide il prezzo, ma la vita dei 365 giorni.

Chi sta comprando l’isola? Il dato record dell’acquirente straniero

Il dato più citato dell’anno lo ha pubblicato il Colegio de Registradores: nel quarto trimestre del 2025, gli stranieri hanno firmato il 31,47% delle compravendite di case nelle Baleari — quasi una su tre, e il peso maggiore di tutte le comunità autonome. Le Baleari sono inoltre la comunità dove comprano più stranieri nella fascia oltre i 500.000 €, e i tedeschi sono la prima nazionalità di acquirenti, con un peso che gli analisti descrivono come unico in Spagna.

Due sfumature per non farsi trascinare dal titolo:

  1. L’onda si raffredda. Secondo i dati del Notariado, l’acquisto straniero di case è calato del 4,4% su base annua nel secondo semestre 2025 nell’insieme del paese. Record di peso relativo e raffreddamento del volume possono convivere; conviene sapere entrambe le cose.
  2. Non esiste un dettaglio affidabile per isola. I registratori pubblicano per comunità e province: il 31,47% è delle Baleari nel loro insieme, non di Minorca. Chiunque le venda “la percentuale di Minorca” sta stimando.

La “tassa del 100%”: cosa è vero e cosa è rumore

Poche cose hanno generato tanta confusione nei forum di acquirenti internazionali. I fatti, con le date:

  • Il 13 gennaio 2025, il Governo ha annunciato l’intenzione di gravare fino al 100% l’acquisto di case da parte di extracomunitari non residenti.
  • Il 22 maggio 2025, il progetto è stato presentato alle Cortes.
  • Da allora, non è stato votato né approvato. È rimasto inoltre fuori dal pacchetto di misure sulla casa di gennaio 2026.
  • A luglio 2026 non esiste alcuna tassa speciale né divieto in vigore all’acquisto da parte di stranieri o non residenti in Spagna. Nelle Baleari si sono studiate limitazioni agli acquirenti non residenti, ma non ne è stata implementata nessuna.

Detto con precisione: è un annuncio politico senza rango di legge, non una norma. E con la stessa precisione: è una questione politica ancora aperta — se sta leggendo questo articolo mesi dopo, ne verifichi lo stato prima di decidere, perché può cambiare.

Cosa si paga davvero oggi: la fiscalità reale, senza fumo

Mentre la tassa fantasma monopolizza i titoli, la tassa reale quasi non ne ha mai. Sulla seconda casa nelle Baleari si paga l’ITP a scaglioni, in vigore dal 2023: dall’8% (fino a 400.000 €) al 13% (oltre i 2 milioni), passando per il 9%, il 10% e il 12% negli scaglioni intermedi. In pratica, l’acquirente di fascia alta tassa tra il 10% e il 13% sul grosso del valore. Sull’obra nuova non c’è ITP ma IVA al 10% più AJD (verifichi l’aliquota AJD in vigore presso l’agenzia tributaria delle Baleari).

Se un giorno vende da non residente, il quadro generale è: la plusvalenza patrimoniale tassa al 19% (IRNR), l’acquirente è obbligato a versare una ritenuta del 3% del prezzo (modello 211) e c’è la plusvalenza comunale. Ed ecco l’avvertenza, importante quanto i numeri: nulla di tutto ciò è consulenza fiscale; le aliquote cambiano, il suo caso è unico, e la cifra finale deve confermarla un consulente abilitato. L’ordine mentale completo dell’operazione lo trova nella guida per comprare casa a Minorca.

La moratoria dell’affitto turistico, a grandi linee

Chi compra pensando di rendere con l’affitto turistico deve conoscere le norme baleari che lo regolano: la Legge 8/2012 sul turismo, la Legge 3/2022 e il Decreto-legge 4/2025 (pubblicato sul BOIB, il bollettino ufficiale delle Baleari, il 15 aprile 2025), che ha modificato le due precedenti. Ecco la situazione a settembre 2026:

  • Minorca vive una moratoria sui posti letto turistici dal febbraio 2022. L’isola non può aggiungere nuovi posti finché il Consell Insular non fisserà il suo tetto di posti sulla base di uno studio di capacità di carico, nel Piano territoriale insulare, in un piano di intervento negli ambiti turistici o con una delibera dell’assemblea plenaria. Il Decreto-legge 4/2025 ha soppresso il limite di quattro anni previsto in origine per la moratoria. A fine agosto 2026 quel tetto non era ancora stato approvato.
  • La via ordinaria per registrare una nuova casa vacanze è la borsa temporanea dei posti. Da giugno 2025 il Consell vende i posti che si liberano quando altre abitazioni o strutture ricettive cessano l’attività: 2.500 € a posto (800 € nella modalità di affitto dell’abitazione principale), in ordine di domanda e solo se ci sono posti disponibili. Ogni nuovo posto richiede che prima ne sia stato cancellato un altro, e l’abitazione deve trovarsi in una zona idonea e rispettare tutti gli altri requisiti.
  • Negli appartamenti, di regola, no. Da aprile 2025, in tutte le Baleari non si accettano nuove iscrizioni per le abitazioni in regime di condominio. Fanno eccezione le case a schiera e bifamiliari e, da giugno 2026, le case unifamiliari isolate che condividono il lotto con altri edifici. Il divieto non riguarda nemmeno la modalità di affitto dell’abitazione principale: la residenza abituale del proprietario, per un massimo di 60 giorni l’anno e nelle zone idonee a questa modalità.
  • I posti inattivi vengono depennati. Il Consell ha tempo fino ad aprile 2027 per cancellare le abitazioni che non sono state commercializzate per tre anni consecutivi, e quei posti confluiscono nella borsa.
  • L’offerta illegale è sanzionata duramente. Le infrazioni molto gravi comportano multe fino a 500.000 €. Ogni annuncio deve riportare il numero di iscrizione turistica, e anche i canali che pubblicano abitazioni senza di esso possono essere sanzionati.

La traduzione pratica: comprare una casa a Minorca oggi non dà diritto ad affittarla a turisti. Per farlo occorre ottenere posti dalla borsa, se ce ne sono, e rispettare tutti i requisiti; in un appartamento, di regola, è possibile solo la modalità dell’abitazione principale. Se quell’entrata fa parte del suo piano, lo verifichi, prima di firmare, con il servizio di pianificazione turistica del Consell Insular de Menorca (Servicio de Ordenación Turística) e con un consulente indipendente: le regole sono cambiate più volte dal 2022 e il Piano territoriale insulare è ancora in revisione.

Perché l’offerta resterà scarsa: il 66% protetto

Dietro tutti questi numeri c’è una costante strutturale che spiega il mercato minorchino meglio di qualunque tendenza trimestrale: il 66,1% del territorio dell’isola è protetto (46.417 ettari, secondo i dati ufficiali del Consell Insular). Due ettari su tre non verranno urbanizzati; il suolo rustico ha vocazione agraria per legge, e costruire case nuove in campagna richiede lotti enormi e permette di edificare molto poco.

Per l’acquirente, questa contenzione è l’altra faccia dei prezzi: l’offerta non può crescere molto, e il paesaggio per cui si paga continuerà a esserci. È l’argomento di fondo che sviluppiamo in comprare casa a Minorca e la ragione per cui questo mercato somiglia poco a un mercato normale: qui la scarsità non è un ciclo, è una scelta dell’isola.

Il nostro punto di vista

I dati del 2026 raccontano una storia coerente: un’isola su massimi storici di prezzo, con l’acquirente internazionale a un peso record, un’offerta strutturalmente scarsa e un quadro normativo che protegge il paesaggio e limita il business turistico della casa. Nulla di tutto ciò è una bolla da titoli: sono le regole di un luogo che ha deciso di non vendersi per intero.

La nostra raccomandazione di sempre: metta una data a ogni cifra che legge (comprese le nostre), diffidi delle tasse da forum e delle urgenze da agenzia, e decida in base a come vuole vivere i 365 giorni — non all’estrapolazione di un rialzo. E prima di firmare qualsiasi cosa, un consulente fiscale e un avvocato indipendenti. Anche la calma è una strategia d’acquisto; a Minorca, probabilmente la migliore. Quanto costa la vita quotidiana una volta avute le chiavi, tra l’altro, lo raccontiamo in quanto costa vivere a Minorca.

A Minorca la scarsità non è un ciclo di mercato: è una decisione dell’isola. Chi lo capisce, capisce il prezzo.