Peu de conversations génèrent autant de bruit que celle d’acheter une maison sur une île. Des titres qui vieillissent en un trimestre, des chiffres sans date, des taxes qui n’existent pas mais qui circulent dans les forums comme si elles étaient inscrites au Journal officiel. Cet article fait l’inverse : un état des lieux du marché menorquin en 2026, avec chaque donnée datée et sourcée, la vérité sur la fameuse « taxe de 100 % » et les mises en garde honnêtes qu’un acheteur prudent appréciera.

Un avertissement avant de commencer, que nous répéterons à la fin : ceci n’est ni un conseil fiscal ni juridique. C’est du journalisme fondé sur des données pour clarifier les idées ; les décisions se prennent avec un conseiller agréé qui examine votre cas précis.

L’essentiel

  • Ciutadella, au plus haut : autour de 4 400 €/m² en juin 2026 (indice fotocasa) ; l’ordre professionnel (Coapi) a clôturé 2025 à un niveau historique, en hausse de 21,1 % sur un an.
  • Maó, plus contenue : environ 3 464 €/m² en juin 2026 (fotocasa) ; sa clôture 2025, également un record historique selon Coapi (~3 803 €/m²).
  • Minorque reste l’île baléare « à échelle humaine » : loin de Sóller (7 761 €/m²), Ibiza (7 357 €/m²) ou Palma (plus de 5 100 €/m² en mai 2026).
  • L’acheteur étranger pèse comme jamais : il a signé 31,47 % des ventes de logements aux Baléares au 4ᵉ trimestre 2025 (Collège des notaires-registraires), le poids le plus élevé de toutes les communautés autonomes. Avec toutefois des signes de refroidissement : l’achat étranger a chuté de 4,4 % sur un an au second semestre 2025, selon le Conseil du notariat.
  • La « taxe de 100 % » pour les non-communautaires N’EST PAS en vigueur. Annoncée en janvier 2025, jamais votée. Ce qui se paie réellement, c’est l’ITP balénaire de 8 % à 13 % par tranches.

Combien coûte le mètre carré à Minorque en 2026 ?

Cela dépend de qui mesure et quand, et c’est la première leçon. Les portails (fotocasa, idealista) publient des prix d’offre quasi en temps réel ; les ordres professionnels (Coapi) regardent les opérations conclues. Les chiffres ne coïncident pas, et ce n’est pas grave : ensemble, ils dessinent la fourchette réelle.

Avec cette prudence, voici la photographie de la mi-2026 :

  • Ciutadella : autour de 4 400 €/m² (valeur médiane : environ 390 000 €) selon l’indice fotocasa de juin 2026. Idealista la situait à 4 069 €/m² en mars. Le Coapi a clôturé 2025 à environ 4 384 €/m², un record historique et 21,1 % de plus qu’un an auparavant. C’est de loin le marché le plus tendu de l’île.
  • Maó : environ 3 464 €/m² (fotocasa, juin 2026), avec les logements de plus de 100 m² en hausse de 5,9 % sur un an. Le Coapi la situait à la clôture de 2025 à ~3 803 €/m², également un record historique.
  • Ferreries, comme échantillon de l’intérieur : 3 522 €/m² (fotocasa, juin 2026).

Le contexte régional explique cette pression : l’ensemble des Baléares a atteint 5 441 €/m² (+7,8 % sur un an) et c’est la deuxième communauté la plus chère aussi en location ; en Espagne, le logement ancien progressait de 17 % sur un an, un record pour l’indice fotocasa. Minorque monte, mais part de plus bas.

Deux limites honnêtes de ces données : elles se périment (prenez-les comme une photographie de juin 2026, pas comme un prix figé) et elles ne couvrent pas le marché des grandes propriétés et des llocs haut de gamme, dont les transactions se concluent en valeur globale, discrètement et sans €/m² fiable que nous puissions publier.

Minorque reste-t-elle moins chère que Majorque et Ibiza ?

Oui, et de loin. La comparaison datée (indices de portails, printemps-été 2026) laisse peu de place à l’interprétation : Sóller, 7 761 €/m² ; Ibiza ville, 7 357 €/m² ; Palma, au-dessus de 5 100 €/m² et en train de battre des records. Face à cela, le Ciutadella le plus cher de son histoire tourne autour de 4 400 €/m².

La lecture éditoriale que ces données soutiennent : Minorque reste la dernière île baléare à échelle humaine — celle qui permet d’acheter dans une ville historique bien vivante sans payer des prix de pôle international consolidé. Cet écart relatif, combiné à la hausse à deux chiffres de Ciutadella, explique l’intérêt des investisseurs. Notre position, vous la connaissez si vous nous lisez : le meilleur achat ne se décide pas par le prix, mais par la vie des 365 jours de l’année.

Qui achète l’île ? Le chiffre record de l’acheteur étranger

Le chiffre le plus cité de l’année a été publié par le Collège des notaires-registraires : au quatrième trimestre 2025, les étrangers ont signé 31,47 % des ventes de logements aux Baléares — près d’une sur trois, et le poids le plus élevé de toutes les communautés autonomes. Les Baléares sont en outre la communauté où les étrangers achètent le plus dans la tranche des plus de 500 000 €, et les Allemands sont la première nationalité acheteuse, avec un poids que les analystes décrivent comme unique en Espagne.

Deux nuances pour ne pas se laisser emporter par le titre :

  1. La vague se refroidit. Selon les données du Conseil du notariat, l’achat étranger de logements a chuté de 4,4 % sur un an au second semestre 2025 pour l’ensemble du pays. Un record de poids relatif et un refroidissement du volume peuvent coexister ; mieux vaut connaître les deux.
  2. Il n’existe pas de ventilation fiable par île. Les notaires-registraires publient par communautés et provinces : le 31,47 % concerne les Baléares dans leur ensemble, pas Minorque seule. Quiconque vous vend « le pourcentage de Minorque » fait une estimation.

La « taxe de 100 % » : ce qui est vrai et ce qui est du bruit

Peu de choses ont généré autant de confusion dans les forums d’acheteurs internationaux. Les faits, avec leurs dates :

  • Le 13 janvier 2025, le gouvernement a annoncé son intention de taxer jusqu’à 100 % l’achat de logement par des non-communautaires non-résidents.
  • Le 22 mai 2025, le projet a été présenté aux Cortes.
  • Depuis, il n’a été ni voté ni adopté. Il est en outre resté hors du paquet de mesures logement de janvier 2026.
  • En juillet 2026, aucune taxe spéciale ni interdiction n’est en vigueur pour l’achat par des étrangers ou des non-résidents en Espagne. Aux Baléares, des limitations aux acheteurs non-résidents ont été étudiées, mais aucune n’a été mise en œuvre.

Dit avec précision : c’est une annonce politique sans valeur légale, pas une norme. Et avec la même précision : c’est un sujet politique vivant — si vous lisez ceci plusieurs mois après, vérifiez son statut avant de décider, car cela peut changer.

Ce que vous payez réellement aujourd’hui : la fiscalité réelle, sans intox

Pendant que la taxe fantôme monopolise les gros titres, la taxe réelle, elle, n’en fait presque jamais. Pour un bien d’occasion aux Baléares, on paie l’ITP par tranches, en vigueur depuis 2023 : de 8 % (jusqu’à 400 000 €) à 13 % (au-delà de 2 millions), en passant par 9 %, 10 % et 12 % dans les tranches intermédiaires. En pratique, l’acheteur haut de gamme est imposé entre 10 % et 13 % sur l’essentiel de la valeur. Pour le neuf, il n’y a pas d’ITP mais une TVA de 10 % plus les droits d’enregistrement (consultez le taux en vigueur auprès de l’administration fiscale des Baléares).

Si vous revendez un jour en tant que non-résident, le cadre général est le suivant : la plus-value est imposée à 19 % (IRNR), l’acheteur est tenu de verser une retenue de 3 % du prix (formulaire 211) et il existe une plus-value municipale. Et voici la mise en garde, aussi importante que les chiffres : rien de tout cela n’est un conseil fiscal ; les taux changent, votre cas est unique, et le chiffre final doit être confirmé par un conseiller agréé. Le déroulé complet de l’opération se trouve dans notre guide pour acheter une maison à Minorque.

Le moratoire sur la location touristique, à grands traits

Quiconque achète en pensant rentabiliser par la location touristique doit connaître le décret-loi 4/2025 (publié au Bulletin officiel des Baléares le 15 avril 2025). À grands traits : les nouvelles autorisations de places touristiques à Minorque restent suspendues jusqu’à ce que le Consell approuve l’étude de capacité de charge dans le cadre de son plan territorial ; les nouvelles autorisations sont interdites dans les appartements et immeubles collectifs ; les places inactives seront progressivement retirées du registre ; Minorque reste en dehors des bourses d’échange de places ; et l’offre illégale s’expose à des sanctions élevées, les plateformes étant tenues d’afficher le numéro d’enregistrement.

La traduction pratique est simple : acheter une maison à Minorque aujourd’hui ne donne pas le droit de la louer à des touristes. Si ce revenu fait partie de votre plan, vérifiez-le avant de signer — le texte complet figure au Bulletin officiel des Baléares et le détail mérite d’être revu avec un conseiller, car le plan territorial reste en révision.

Pourquoi l’offre restera limitée : les 66 % protégés

Derrière tous ces chiffres se cache une constante structurelle qui explique le marché menorquin mieux que n’importe quelle tendance trimestrielle : 66,1 % du territoire de l’île est protégé (46 417 hectares, selon les données officielles du Consell Insular). Deux hectares sur trois ne seront jamais urbanisés ; le sol rustique a une vocation agricole par la loi, et construire du logement neuf à la campagne exige des parcelles énormes et n’autorise à bâtir que très peu.

Pour l’acheteur, cette contention est l’autre face des prix : l’offre ne peut pas beaucoup croître, et le paysage pour lequel on paie restera là. C’est l’argument de fond, et la raison pour laquelle ce marché ressemble si peu à un marché ordinaire : ici, la rareté n’est pas un cycle, c’est un choix de l’île.

Notre discernement

Les données de 2026 racontent une histoire cohérente : une île à des niveaux de prix historiques, avec l’acheteur international à un poids record, une offre structurellement limitée et un cadre réglementaire qui protège le paysage et limite l’exploitation touristique du logement. Rien de tout cela n’est une bulle de gros titres : ce sont les règles d’un lieu qui a décidé de ne pas se vendre entièrement.

Notre recommandation de toujours : datez chaque chiffre que vous lisez (les nôtres y compris), méfiez-vous des taxes de forum et des urgences d’agence, et décidez en fonction de la façon dont vous voulez vivre les 365 jours de l’année — pas d’après l’extrapolation d’une hausse. Et avant de signer quoi que ce soit, un conseiller fiscal et un avocat indépendants. La sérénité est aussi une stratégie d’achat ; à Minorque, sans doute la meilleure. Ce que coûte le quotidien une fois les clés en main, nous vous le racontons par ailleurs dans un prochain article dédié.

À Minorque, la rareté n’est pas un cycle de marché : c’est une décision de l’île. Qui comprend cela comprend le prix.